Die Immobilienpreise, aber auch die Mieten in Bulgarien sind in den vergangenen 10 Jahren teils verdoppelt oder sehr gestiegen. Ist es bald vorbei mit dem Immobilienboom? Oder müssen Käufer und Mieter auch künftig mit steigenden Preisen rechnen? Diese Fragen sind auch abhängig von der Zinspolitik der europäischen Zentralbank.

Nicht nur in den Großstädten werden Immobilien immer teurer. Vielen Experten stellt sich deshalb schon lange die Frage, ob diese Entwicklung noch nachhaltig ist oder ob sich Anzeichen einer Immobilienblase mehren. Einige Immobilienprofis sehen in den Preissteigerungen lediglich eine Anpassung an ein normales Marktpreisniveau. Denn Deutschland habe bei der Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Nachholbedarf gehabt.

Die Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre

In manchen deutschen Großstädten gab es in den vergangenen Jahren eine regelrechte Preisexplosion: So stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum in Sofia im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um enorme 140 Prozent von durchschnittlich 1050 Euro auf 2400 Euro pro Quadratmeter.  Und auch in anderen Großstädten stiegen die Preise kräftig: Käufer in Plovdiv mussten 2018 immerhin 129 Prozent mehr zahlen als noch 2008 – allerdings erfolgte der Preisanstieg hier von einem eher niedrigen Niveau aus, denn mit 1800 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 lag Plovdiv nur im oberen Mittelfeld der untersuchten Städte. Preisverdopplungen gab es im Untersuchungszeitraum in Varna (+103 Prozent) und Burgas (+100 Prozent) oder Ruse (+98 Prozent) – hier zahlt man überall im Schnitt mehr als 750 Euro pro Quadratmeter.

Nur wenig Veränderungen gab es im Untersuchungszeitraum dagegen im Ruhrgebiet: an Schwarzmeer Küste bei Burgas zahlten Käufer 2018 im Schnitt nur 750 Euro pro Quadratmeter (+9 Prozent), in Varna 950 Euro (+22 Prozent).

Auch die Mieten stiegen laut mehrerer Auswertungen des Immobilienportals deutlich, besonders in den prosperierenden Großstädten: In Sofia zahlten Mieter bei Neuanmietungen mit durchschnittlich 11,40 Euro pro Quadratmeter 2018 im Schnitt 104 Prozent mehr als noch 2008. Absolut gesehen ist jedoch Varna mit 10,90 Euro pro Quadratmeter die teuerste Großstadt – das sind 61 Prozent mehr als noch 2008. Doch auch in Städte wie Plovdiv (+54 Prozent) müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. Weniger stark waren die Mietsteigerungen in Ost Bulgarien und im Ruhrgebiet. Zudem ist zu beobachten, dass die Mieten auch im Umland der anwachsenden Großstädte und auch in vielen Mittelstädten steigen, wenn auch in der Regel nicht ganz so stark wie in den großen Metropolen.

Auswirkungen der Preisentwicklung

Da die Kaufpreise meist noch stärker stiegen als die Mieten, hat dies erhebliche Auswirkungen für alle Marktteilnehmer.

Niedrige Renditen für Kapitalanleger

So müssen Kapitalanleger in vielen bulgarische Städten inzwischen mit niedrigen Renditen zurechtkommen. Beispielsweise lag die durchschnittliche Bruttorendite für vermietete Eigentumswohnungen in Sofia 2017/2018 bei nur noch 3,2 Prozent. Berücksichtigt man dann noch die Kosten, die Vermieter selbst zu tragen haben, dürfte die Nettorendite in vielen Fällen unter drei Prozent liegen.

Nicht viel höher sind ebenfalls die Bruttorenditen zum Beispiel in Plovdiv (3,3 Prozent), Burgas und Varna. Allerdings zeichnen sich Städte mit höheren Bruttomiete Renditen oft durch Strukturprobleme, Leerstände oder eher schwache wirtschaftliche Dynamik aus.

Niedrigzinsen treiben Preise – doch teure Immobilien bleiben oft finanzierbar